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住建部秦虹表態不擔心房地產市場 80%仍是自住性需求
6月8日消息，近日，住建部政策研究中心主任秦虹在上海發表演講，解讀今年房地產市場的變化。最近不少境外媒體唱空中國樓市，她認為，她不是特別擔心這個市場，因為整體需求仍非常大，而需求是市場最堅實的支撐，且目前80%以上的需求屬於自住性需求。
秦虹還表示，未來樓市市場分化將不再以一二線城市劃分，而是由各個城市的供求關系決定屏東東港農地貸款；另外，從政策層面上來講，秦虹判斷，2014年的房地產政策以穩為主，中央層面不會有更多政策出臺，調整的幅度有限，市場放慢對老百姓購房也是利好。
一季度銷售額出現負增長不是因為需求下降
秦虹是在由高和資本主辦的百萬銷售精英2013年度TOP10頒獎典禮上做出此番表示的。秦虹近日看瞭許多境外媒體對中國房地產市場的報道，她覺得，用詞十分悲觀，比如搖搖欲墜、斷崖式下跌等等。
數據顯示，今年1到4月份，全國商品房銷售面積和銷售額出現瞭負增長，秦虹認為，這不是需求下降，而是另外三個主要原因：第一是基數。去年全國商品房銷售面積同期增速接近60%，有這樣一個高基數，不可能在抑制瞭投資性需求不變的情況下，房地產銷售市場能夠連續推高，比較難。
第二個原因是外部宏觀環境等因素影響瞭人們的預期，也影響瞭購買；第三個實實在在影響到人們住房願望實現的原因，是個人住房按揭貸款的收縮，無論是個人按揭貸款的成本還是額度的收縮。
"我上次在安徽調研，看到河北開發企業，你們看一下，他們現在賣出去的房子可以兩個月、三個月按揭貸款下不來，已經開始出現瞭退房。不是沒有需求，是因為按揭收緊，實實在在地影響購房願望的實現。"她舉例說。
目前樓市需求旺盛且80%屬自住性需求
今年中國的房地產市場怎麼走，秦虹詳細解釋瞭幾個大的方向和變化。
第一，秦虹認為，目前購房的自住性需求量仍很大，需求上仍然非常非常大，這個並未改變。她表示，2011年之前，中國的房地產市場上投資投機性需求強烈，但2011年之後，這兩三年的房地產市場，需求的主體80%以上是自住性的，包括首次置業、改善性住房等。
"2014年，24歲到28歲的這部分年輕人有1.2億，其中8000萬左右要談婚論嫁，是首套購房需求最迫切的一部分人。第二部分人今年39歲到49歲，全國人口總量有2.2億，他們是改善性需求最強的一代人。所以目前的剛需和改善性住房，從人口結構上來看，沒有太大的問題，我們的需求還是非常非常大的。"她說。
秦虹，如果你到各個地方的交易市場去看，會發現成交數據確實在減少，但是看房的人還是非常多，無論是新房還是舊房，大傢還是很關心房子，還是願意購買，客觀的、主觀的，都有這方面的情況。
"當市場上購房需求主要的絕大多數80%是自住性的話，我認為這是個常數，所境外台商服務二胎年息借貸增貸轉貸以去年賣多瞭得城市，今年可能就會減少，去年賣得少的城市，今年就會賣得多。"根據秦虹的觀點，她覺得購房需求仍然很大，所以不是特別地擔心這個市場。
未來市場分化不再以一二線城市來劃分
第二個，秦虹表示，城市的市場分化已經是必然的結果。過去所經歷的市場分化主要是第二線城市和三四線城市之間的分化，比如北、上、廣、深，四個一線城市去年房價同比上漲全部超過瞭20%，70個大中城市的房價上漲，包括北、上、廣、深在內，去年房價的上漲幅度沒有超過10%。
"去年如果我們把657個城市房價放在這裡計算的話，結果是上漲幅度沒有超過5%，去年全國十幾個城市房價呈負增長，所以有漲有跌，這是現在的市場格局。"她說。
但是，她也表示，今年包括未來的市場分化，恐怕不是以一二線城市來進行劃分瞭，市場的分化是由於本身的供求關系所決定的，不是說一線、二線城市一定好，三線和四線城市一定不好，三線、四線城市本身有好有不好。
秦虹發現，安徽的市場分化就特別明顯，比如說往北市場就非常好，往南市場就不好。往北市場好到什麼程度呢？有一個城市，今年1到4月份全市商品房銷售面積同比增長速度達到48%，但是往南有些城市出現百分之十幾的負增長。
背後是什麼原因呢？秦虹表示，以安徽為例，凡是表現好的城市，一般有這麼幾個特點：一是經濟發展速度快；第二，人口是正增長的，人口集聚規模大；第三個，凡是通高鐵的地方，全都表現為正增長。
秦虹的觀點是，未來房地產市場的分化，不是簡單地說，大城市一定好，中小城市不好，而是區域發展不同的城市，分化的格局差別也特別大。除瞭政策導致瞭一些普遍性的變化以外，供求關系是地方市場的一個決定性的因素。
土融南投竹山土融 秦虹判斷2014年不會出新的調控政策
她總結道，第一，我們對今年的房地產市場不是那麼悲觀，我們認為有需求在，第二，我們認為今年的市場是有變化的，變化在哪兒呢？一是供應量比過去增加瞭，第二是個貸政策比過去收緊瞭，如果下半年個貸政策上有效地給予政府的支持，今年的房地產市場的確會受到比較明顯的影響。
而從政策層面上講，從李克強總理在兩會上關於今年的房地產調控政策的發言，秦虹判斷，2014年的房地產政策以穩為主，中央層面不會出新的調控政策。在這樣的市場格局和政策格局下，今年房地產市場肯定是一個調整之年，但是調整的幅度有限，恐怕不會出現過深、過大的調整。
這樣的話，市場調整改變瞭過去工資很緊、盈利向上的這種增長格局對行業的穩定發展，對老百姓購房，秦虹覺得是一個利好。如果市場慢下來，有利於提高產品的質量、服務，總的來說對社會有意義，對百姓也是有利的，市場需要松緊來調節，而不是一個勁兒往上。
當整個行業從過去的趨勢性機會變成瞭未來的緊迫性機會，房地產市場將會出現三個新變化：第一個是從低基數、高增長變成高基數、低增長；第二，以絕對的期房交易為主的市場，向以存量房交易為主體，期房交易為次的市場走，二手房市場將逐步興起；第三，以住宅開發為絕對開發主體的時代已經過去，未來非普通住宅的需求量一定會上升。
"總而言之，我覺得我們對眼前不是特別悲觀，在過去快速發展的過程中，很多次機會被我們忽略瞭，中國未來的結構性機會還有很大空間，這個是需要我們行業積極轉型，包括企業模式的創新非常重要。"她說。(新浪財經 徐雯 發自上海)
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-09/08102766860.shtml
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