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內容來自sina新聞

北京密集推配建自住房地塊 分析稱恐慌性搶房或消失

  北京土地市場或將迎來大規模放量。

  10月25日,朝陽、昌平、密雲、門頭溝再次掛牌4宗地塊,其中密雲和門頭溝地塊已經明確將配建自住型商品房。記者瞭解到,這是自發佈自住型商品房政策之後,北京市首次密集推出相關地塊。除此之外,北京市政府已經開始考慮,對在京企事業單位將自有土地用於 "自住型改善型商品住房"開發"打開綠燈"。

  "供應量大漲,明顯動搖瞭市場看漲房價的最大理由--供需緊張。"中原地產研究部總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者,從合計供應的20宗土地看,供應的自住型面積已經有望接近或超過2萬套,商品房住宅部分年內供應的土地也有望突破10萬套,這將緩解明後年北京的住宅供需結構。

  首次密集推出自住房地塊

  日前,北京市住建委發佈《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》(以下簡稱《意見》)。根據《意見》,自住型商品住房供地,可以采取集中建設或者配建等多種形式,由開發商通過"限房價、競地價"等出讓方式公開競得。這意味著,將來有一部分樓盤是純"自住型商品住房",而另外一部分樓盤是由普通商品房和"自住型商品住房"構成。

  中原地產研究部統計數據顯示,截至目前,北京已經成交住宅用地49宗,規劃建築面積854.44萬平方米,再加上北京目前掛出的正在出讓的20宗住宅用地,合計規劃建築面積350萬平米,北京住宅類土地供應今年有望超過1200萬平方米。

  值得註意的是,據中原地產相關數據,目前北京市場與自住型住房相關的地塊已有20宗,其中8地塊明確瞭面積,除已經出讓的3地塊外,還有通州於傢務、門頭溝、密雲、房山、豐臺王佐等5地塊,預計這8地塊合計自住住房面積為90萬平方米,折算成住宅的套數為1萬~1.1萬套。

  其他未明確面積的12塊住宅類土地,全部為超過限價競爭配建的自住型住宅面積,這12地塊合計建築面積178萬平方米,建地貸款嘉義番路建地貸款按照北京最近幾個月住宅類土地供應的情況,預計這些土地中的30%~40%以上將被配建為自住型住宅,預計在70萬平方米左右。按照單套面積90平米計算,預計這部分供應的套數預計將超過8000套。

  據地產中國網消息,通州區的商品房價格在"漲聲"中已接近3萬元/平方米。而根據已供應地塊的信息統計,價格最低的自住型商品房位於通州區於傢務鄉,銷售限價僅為1萬元/平方米,可以說是將 "萬元"房價再度拉入公眾視野。

  張大偉分析認為,這一政策如果真能帶來土地市場的集中放量,將有可能導致房山、大興等剛需集中的區域,剛需、首改商品房的物業市場重新洗牌。同時,也會改變市場預期,恐慌性搶房很可能消失,商品房項目會出現加快開盤的情況,避免與這類型房源直接競爭客戶。

  "對於一般商品房來說,從拿地到銷售需要至少10個月的時間,全盤銷售周期平均也要3年以上。但這種項目不會出現捂盤,不存在銷售問題。價格也已確定,不需要等待入市時機,開盤日光也不需要營銷包裝。對於房企來說,這種項目清盤甚至可能不到1年,雖然利潤率較低,但周轉期也較快。"張大偉說道。

  欲盤活在京企事業單位自有用地

  在密集推出自住房地塊的同時,日前,北京市政府已經開始考慮,對在京企事業單位將自有土地用於"自住型改善型商品住房"開發"打開綠燈"。

  所謂企事業單位自有用地是指,按照企事業單位成立批復或資產登記,屬於企事業單位自有並用於企事業單位運營、經營的土地。這些土地的用途基本為非住宅用地,在由屬地政府批復變更土地用途前,原則上不能用於住宅開發建設。

  有《中國經營報》報道,在《意見》正式下發之前的討論過程中,在提及確保並逐步增加 "自住型改善型商品住房"用地供應時,有參與討論的人士提出,可以通過有計劃、有條件地盤活在京企事業單位自有土地的方式,增加此類商品住房的用地供應。

  在向市政府匯報的過程中,政府對這一提議表示認可,但提出要求住建委、國土資源局等部門考慮,如何能夠通過有效的機制設計,讓在京企事業單位能夠有"積極性"地將自有土地用於 "自住型改善型商品住宅"的商業開發。

  一傢目前在京有開發項目的房企營銷總監向《每日經濟新聞》記者透露,密集推出自住型商品住房供地,將拉低北京房價,推出地塊數量和房價降幅直接掛鉤。

  張大偉認為,北京收緊調控的舉措將影響到其他城市,這也是首次針對調控做的加法,之前的限購、限貸、限價等都隻是治標。增加自住型商品房供應有望明顯緩解市場需求,預計最近很可能在全國一、二線城市價格上漲較快的區域出現一波調控收緊政策,這有可能對四季度市場走勢有明顯影響。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/07512468695.shtml

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