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內容來自sina新聞

需求收縮 樓市千方百計去庫存







??當前市場仍然是調整期,短期內去庫存的基調並不會因為部分城市成交量的回升而明顯改變。2015年樓市各項指標仍將低位運行,房地產開發投資增速預計將維持在10%左右,新開工面積降幅也將呈現平穩收窄態勢。



??住建部正為樓市去庫存出新招。



??據《經濟日報》1月21日報道,住房和城鄉建設部副部長齊驥稱,要指導督促商品住房較多的城市,出臺支持措施,將商品房轉化為安置房,促進棚改與利用存量房的有效銜接。此前的1月14日,住建部發佈指導意見,多維度培育租賃市場,鼓勵房企轉化存量房源向社會出租。



??同策咨詢研究部總監張宏偉認為,當前市場仍然是調整期,短期內去庫存的基調並不會因為部分城市成交量的回升而明顯改變。



??CRIC研究中心指出,2015年樓市各項指標仍將低位運行,房地產開發投資增速預計將維持在10%左右,新開工面積降幅也將呈現平穩收窄態勢。



??庫存高位盤整



?

?1 月14

日,住建部發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》第二(五)條提出,支持房企將其持有房源向社會出租,並從單一的開發銷售向租售並舉模式轉

變。鼓勵有條件的房企,在新建商品房項目中長期持有部分房源,用於向市場租賃,也可以轉成租賃型的養老地產、旅遊地產等。



??此外,該文件還鼓勵各地可以通過購買方式,把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房,轉為公共租賃住房。



??在銀河證券分析師趙強看來,上述舉措是促進合理住房消費和降低新房庫存的重大創新,不久可望看到新建住宅的另類快速去化、住宅產品租售並舉的盈利模式等。



??住建部文件出臺的背景之一,正是貫穿2014年樓市的庫存壓力並未完全緩解。



??上海易居房地產研究院最新數據顯示,截至2014年12月底,其監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米,和11月份基本持平,同比增長15.4%。國傢統計局最新數據顯示,2014年全國商品房待售面積達6.21億平方米。



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?張宏偉指出,雖然政策放松、房企沖刺年度銷售業績等因素,使一線城市及部分二線城市庫存去化周期已回落至合理區間,但庫存去化周期在15個月以上、市場

基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數。“年初,房企沖刺年度銷售業績指標的壓力減少,將導致市場去化速度降低,去化周期還會略回升。”

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??據CRIC中心監測,今年1月上半月,61個重點城市商品住宅成交954.9萬平方米,環比大幅下降22.3%,同比小幅下降6.2%。



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?“成交下滑除瞭受市場淡季影響,更多的是因為前期地方救市政策效應遞減、信貸政策又止步不前,加之市場對經濟發展信心不足,購房者信心下降、觀望情緒上

升。”CRIC研究中心楊科偉表示,當前整體市場庫存高企、供過於求的內在矛盾未實質解決,開發商應積極創新營銷手段,特別是在供土地二胎設定貸款全省皆可處理求矛盾較大的城市,加緊

去庫存仍是王道。



??在去庫存的主基調之上,

城市去化壓力分化明顯。美聯物業全國研究中心經理何倩茹指出,一線城市需求強勁,適當刺激庫存可及時消化;二三線城市在各種政策利好的刺激下,需求有望進

一步釋放,庫存經過一定時間有望恢復至合理水平;一些過度開發的三四線城市,則仍舊面臨較大風險。



??市場需求收縮



??去庫存顯然成為瞭當前房地產市場進入“新常態”的一個主要特征,然而市場需求不再旺盛也是房地產行業面臨的突出問題。



??以北京為例,數據顯示,2014年北京新建純商品住宅成交量為5.2萬套,比2011年還少瞭7000套,純商品住宅成交面積和金額同比下滑。“2014政策沒有進一步向緊,但是成交量卻在下滑,這就反映出市場在變差。”北京房地產業協會秘書長陳志認為。



?

?陳志還分析,北京現在有6億多平方米的住宅,按照單套100平方米計算,即存量房約600萬套,以北京1800萬城鎮人口、戶均3口計算,城鎮人口基本

達到戶均一套房的水平。“在總量基本平衡的情況下,市場的不平衡隻是區位、持有多少的不平衡,雖然局部調整還會有住宅需求增量,但不至於改變整體量需求接

近飽和的現實。另外,北京要通過控制人口來限制特大城市規模,以往房地產需求靠城市大量新增人口帶動的固有邏輯就改變瞭。”



??全國范圍來看,國傢統計局1月20日發佈的最新數據顯示,截至2014年末,全國人口2胎代墊任何問題免費諮詢自然增長率為5.21‰,相比之前十幾年,人口增速已明顯放緩。



??“然而,對於大多數品牌房企來講,出於對業績和增長率的追求,在資金、人員、土地各方面不斷加大投入,即使在當前市場條件不佳的情況下依然試圖達到15%甚至20%以上的年增長率,這將導致房地產行業產能過剩、供應過多,從而積累更大的庫存去化壓力。”張宏偉指出。



??可以想見,今年政策層面仍將保持寬松狀態。“中央層面預計仍以房地產市場化、減少行政幹預為基調,地方政府也將繼續在常見的公積金、契稅等等方面微調,整體基本維持去年的格局,既不會出現過度打壓,亦不會采取過度刺激政策。”CRIC研究中心分析。



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?何倩茹也指出,預計2015年調控進一步放松,促房地產向市場化轉型,去庫存、穩成交仍然是重要目標,房地產維穩將是大趨勢。在去庫存背景下,CRIC

研究中心預測,今年上半年行業開發投資、新開工等指標在慣性影響下,仍將延續回落格局;下半年,隨著市場預期和信心都有所回升,加之貸款寬松格局,行業將

持續盤整、平穩運行。







新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-01-22/08125963820316362074971.shtml

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