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  業內人士表示,房企對樓市預期仍相對樂觀,今年房地產開發投資增速總體將維持升勢。而商業銀行出於利潤的考慮,未來或許會有更多信貸資源投放到房地產領域,監管部門的"名單制"管理有被進一步突破的可能。今年開發貸餘額大幅上升或是大概率事件。

  此外,有業內人士指出,房地產市場回暖令開發商現金流改善,越來越多的銀行願意向房地產企業發放貸款,但由於面臨監管層的調控及信貸額度緊張的壓力,部分銀行選擇與信托公司或房地產私募基金合作,將銀行表內貸款轉移出來,與其他金融機構共擔風險。未來,隨著監管部門對表外業務、影子銀行的清理,主要銀行的房地產信貸餘額會有不同程度的增加。

  國傢統計局最新公佈的數據顯示,今年1-3月份,房地產開發企業到位資金26962億元,同比增長29.3%。其中,國內貸款5172億元,增長19.8%。而2012年,房地產開發企業到位資金中,國內貸款的增速一度隻徘徊在個位數。

  城鎮化成"松綁"良機

  業內人士認為,房地產開發貸款能夠給商業銀行帶來可觀、可預期的利潤,這是目前部分銀行敢於突破"名單制"管理的最大動力。在實體經濟復蘇乏力的大背景下,房地產開發貸款或許是眼下"性價比"最高、盈利最為穩定的一塊業務。

  中國證券報記者統計發現,根據目前已披露的上市銀行2012年年報,除瞭極個別銀行去年房地產貸款不良貸款率上升外,大多數上市銀行房地產行業不良貸款率出現下降。

  多位銀行業內人士對中國證券報記者表示:"無論是監管部門還是地方政府,都表態希望銀行信貸支持城鎮化建設,可到底該怎麼支持、支持哪些領域,至今也沒有一個明確的說法。作為商業銀行,我們認為,地方的房地產住宅建設,也應該是城鎮化建設的重要環節。"公教貸款利率二胎年息

  資質良好的開發商、樓盤項目再一次成為各傢商業銀行眼中的"香餑餑",眼下,部分銀行甚至對資質一般的房企申請開發貸"大開綠燈"。數據顯示,今年一季度房產開發貸款餘額達3.2萬億元,比上年末餘額總量增加瞭0.2萬億元,一季度房產開發貸款呈現"井噴"態勢。

內容來自sina新聞

  或許是熬過瞭"寒冬",實力較強的大型房企對於開發貸的依賴性正逐漸減小。一位房地產開發企業的高管表示,開發貸的申請必須具備"四證",而一個項目取得"四證"之時,往往已經過瞭最缺錢的階段,且按照規定開發貸隻能支付工程款。銀行發放開發貸還會附加其他條件,比如和以後項目銷售階段的個貸業務捆綁。

  或許正是因為銀行暫時的"無章可循",才給瞭房企、房地產開發貸"可乘之機"。一位大行人士稱,在城鎮化加快推進的背景下,房地產開發貸的需求越來越旺盛。"但出於風險控制考慮,我們目前還是投給資質優良的房企和項目。"不少銀行業內人士證實,房企申請貸款時,如果其項目能和"城鎮化"概念搭上一些關系,則貸款審批會順利得多。

  多位銀行業內人士向中國證券報記者證實,今年以來,商業銀行在房地產開發貸款審批方面確實出現瞭一定松動。而事實上,房地產開發貸款在去年四季度就有加速上升的苗頭。今年以來各地樓市的持續回暖也堅定瞭商業銀行將更多信貸資源投向房地產市場的決心。"各傢商業銀行放松的力度和節奏有所不同,現在我們明顯感覺到某些中小銀行做的比較冒進,也比較敢突破。"

  中原地產市場研究部總監張大偉認為,信貸政策是一季度樓市火熱的最主要因素。"樓市發展的歷史證明,隻要信貸政策寬松,再嚴厲的房地產政策也隻能影響樓市上漲的幅度。"多位銀行業內人士預計,今年房地產開發貸款增速將逐漸提升,全年開發貸餘額同比大幅上升或是大概率事件。

  張力介紹,這傢房企不僅不在該行房地產開發貸"名單制"管理的名單上,而且規模在當地也隻能算中等。最讓張力不能理解的是,這傢房企此前在其他銀行的貸款有過不良記錄。按照該行的規定,這傢房企是絕對不可能被納入"名單"的。"前幾年我們的 名單制 管理都是非常嚴格的。難道是 名單制 管理松動瞭?"百思不得其解的張力隻能這麼猜測。

  交通銀行金融研究中心高級宏觀分析師唐建偉表示,目前剛性需求支撐市場回暖,開發商對未來預期樂觀,預計房地產開發投資增速將維持升勢。"受調控政策的影響,市場改善性需求可能受到一定程度抑制,但剛性需求的持續釋放將讓房地產市場回暖趨勢延續。"

  另一方面,在光伏、制造業等行業不良貸款率、不良貸款餘額均出現上升的情況下,房地產領域的風險卻在下降,這也使得"看上去很美"的房地產開發貸愈發受到商業銀行追捧。根據銀監會最新發佈的2012年商業銀行不良貸款分行業情況數據,房地產業的不良貸款餘額為279.1億元,不良貸款率為0.71%,遠低於制造業、批發和零售業、交通運輸等行業。

  有銀行信貸人士表示:"我們也一直在嘗試尋找其他行業的有效信貸需求,比如制造業,可是現在很多制造業企業的訂單量都在下降,給他們放貸,他們不需要也不敢要。"

  值得註意的是,去年以來房企銷售資金回籠提速,海外發債、股權質押等多元化融資渠道暢通,從開發貸視角觀察,銀行和大型房企之間的關系發生瞭微妙變化。

  "名單"管理出現裂痕

  資金層面的寬裕,讓早已按捺不住的房企們"準備大幹一場"。進入4月,包括央企在內的房企"搶地熱潮"洶湧澎湃。中國房地產開發集團理事長、匯力投資基金管理有限公司董事長孟曉蘇(微博)斷言,城鎮化具體方案出臺之後,還會有一輪更猛烈的"搶地潮"。

  一傢總部位於南方地區的中小銀行信貸部人士表示:"考慮到房地產宏觀調控政策,我們明面上是沒有房地產開發貸的,但會通過一些其他的操作方式給房企放款。坦率地說,在目前的情況下,房企的價格承受能力要比其他行業高得多,我們可以把貸款利率上浮至基準利率的100%甚至更多。"據他介紹,目前各行的房地產開發貸利率水平普遍在10%-15%,而即使是如此高的貸款利率,不少中小房企仍趨之若鶩,畢竟開發貸利率遠低於民間融資的成本。

  一季度房地產開發貸猛增

名單制管理凸現松動 開發貸餘額或大幅攀升

  央行公佈的2013年一季度金融機構貸款投向統計報告顯示,截至3月末,房產開發貸款餘額3.2萬億元,同比增長12.3%。業內人士表示,這一數據比上年末的3萬億元餘額,增加瞭0.2萬億元,而2012年全年開發貸的增量為0.28萬億元,今年一季度房產開發貸款呈現"井噴"態勢。央行數據還顯示,3月末地產開發貸款餘額為1.04萬億元,同比增長21.4%,增速比上年末高9個百分點,增速已經連續10個月逐月攀升。

  另一位國有大型商業銀行人士也表示,目前他們也在積累優質的開發貸資源,預計該行今年的房地產開發貸餘額將會同比上升。"我們這傢分行所在的省份經濟發達,樓市成交也比較火爆。在房地產宏觀調控最嚴格的時候,對本地的房企或項目審批也是比較嚴格的。可現在分行領導已經松口,讓我們 廣撒網 去周邊地區尋找比較優質的開發貸資源。"既然是"廣撒網",那就難保都是"名單"外的房企乘隙而入瞭。

  "我們地方分行現在也很迷茫,房地產開發貸款到底是該松還是該緊?這個 名單制 管理我們還要不要堅持?"就職於一傢股份制商業銀行某省級分行信貸部張力(化名)告訴中國證券報記者,今年以來他們已陸續發放瞭幾筆數額較大的開發貸款,其中個別是"名單制"管理之外的房企,大多數都是實力雄厚、較為優質的房企或項目。

  就在前不久,他們剛剛向一傢地方房企批瞭一筆三千萬的貸款,並且準備將這傢房企納入他們的"名單"當中。"2010年房地產調控以來,我們的房地產開發貸款都必須上報總行,然後由總行來審批。因此,支行當時把這傢房企的貸款申請上報總行時,我們都覺得批貸沒戲,但沒想到總行竟然批貸瞭,而且準備把他們納入名單中。"

  這位高管表示:"在最難的時候,房企學會瞭通過其他渠道獲得資金。比如有些銀行為瞭給大房企或者優質項目放貸,就通過表外業務、銀信合作等變相方式為房企提供資金,繞開開發貸的嚴格限制。"此外,海外發債、股權質押融資也是近幾年房企頻頻使用的"法寶"。

  當然,樓市回暖、成交活躍,才是房企預期較為樂觀、"不差錢"的重要原因。一位南方的民營房企負責人樂觀地表示,各地落實"國五條"細則並無多少新意。他指出:"與此前的調控不同,有些城市的新房市場銷售反而更加火爆,房企可以通過快速銷售回流資金。"這位負責人還稱,就該房企目前的資金狀況來看,即使一套房都不賣,"也能撐半年"。

  "現在不是能不能找到錢的問題,而是看哪種找錢的方式更便宜。"有房企人士如是說。尤其是對於實力雄厚、渠道多元的大房企而言,資金或許沒有"最便宜"隻有"更便宜"。招商地產2012年報數據顯示,招商地產的資金成本是5.89%,而今年一季度降至5.6%。

  業內人士認為,未來銀行與房企的關系將在博弈中發生新變化。

新聞來源http://cs.ho土建融台北士林土建融use.sina.com.cn/news/2013-04-26/09322784478.shtml

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