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  值得一提的是,該地塊的起拍總價為上海近5年來純住宅用地市場的最高價,即使底價成交,該地塊仍將成為2014年的住宅用地總價地王。此前的紀錄保持者是2010年9月以34.2億元出讓的黃浦江沿岸E18地塊(9-3)。該地塊後被九龍倉旗下卓光控股有限公司以48.28億元摘得,折合樓板價35490元/平方米,溢價率41%,創下當時浦東新紀錄。

  上海2013年經營性用地出讓收入成功突破2000億元大關,創歷史新高,而12月23日上海市發佈的閘北區大寧路地塊掛牌價即達47.73億元,預示著2014年開年上海土地市場仍將延續高溫的格局。

  市場高位收官

  "上海出讓經營性用地溢價排名前十的地塊中,3組數據值得我們關註,第一,50%地塊地處浦東;第二,90%是住宅用地;第三,100%為下半年出讓。"21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔指出,今年大虹橋開發、自貿區落定等重大利好使得房企對上海的追捧愈演愈烈,今年下半年很多外地房企首戰上海,表現出明顯的戰略佈局特點。

  春節前,上海有望誕生2014年第一個地王。12月23日上海市發佈2013年262號土地出讓公告,其中閘北區大寧路街道325街坊地塊掛牌價達47.73億元,起始樓板價2.25萬元/平方米,有望成為2014年上海土地市場首幅地王。

  "盡管今年上海出瞭很多地王,但這樣優質的大規模純住宅用地還從未出現過,我們勢在必得。"上海一傢龍頭房企高管向記者透露,目前已經有幾傢大型房企盯上瞭這幅閘北地塊,預計在春節前會有一場搶地激戰。

  "2.25萬元/平方米的起拍樓板價,按合理的地價樓價比算已明顯偏高,較2011年12月成交的同區位地塊上漲瞭124.89%。"邵明浩向記者指出,從總價和樓板價的角度,這幅閘北地塊都較高,這或對其未來成交溢價空間產生一定制約。但由於開發商對此類市中心的純住宅用地仍普遍擁有明顯偏好,預計該地塊未來或存在較大溢價空間。

  記者瞭解到,該地塊周邊在售項目主要有明園森林都市三期、中星馨恒苑一期尚品新作以及大寧瑞仕花園,目前新房成交均價在3.1萬~3.7萬元/平方米間,此外,地塊附近仍以二手公寓小區居多,如慧芝湖花園、水木年華花園、新梅共和城,最新交易價在3.5萬~4.5萬元/平方米。

  "土地供求放量,房企熱情高漲,土地溢價連創新高,地價居高不下,2013年無疑將成為上海土地市場極為關鍵的一年。"上海中原研究咨詢部高級經理龔敏指出,目前中央對房地產調控已從過去的行政手段轉變為市場手段,在調控政策無新意和土地政策不改的背景下,預計2014年上海土地供應量會繼續增加,由於房企土地儲備意願明顯,土地需求和地價也難降溫。

  開年地價頭籌

內容來自sina新聞

  掛牌資料顯示,閘北區大寧路街道325街坊地塊東至平型關路,南至彭江路,西至共和新路,北至和源福邸、東北明園森林都市攬翠苑、規劃路。按照規定,該地塊凈地交付,中小套型住宅建築面積不得低於總住宅面積的20%,共計4.24萬平方米,另需配建不少於1.06萬平方米的保障性住房。

  上海土地交易市場數據顯示,截至12月26日,閘北區大寧路街道325街坊地塊已吸引多達54傢企業領取競買申請書,掛牌不到一周時間,其關註度就超越近期所有上市土地。

  上海城市房地產估價有限公司咨詢師邵明浩分析指出,該地塊位於上海內、中環之間,地理位置十分優越,地塊西、北兩側分別緊鄰南北高架、中環線兩大交通主幹道,且處在1號線汶水路站的步行可至范圍內。此外,地塊周邊住宅小區較多,屬成熟生活社區,西側共和新路沿線、南側廣中路沿線各類商業配套非常齊全,且地塊周邊還有大寧國際幼兒園、風華初中、彭江醫院等教育醫療類資源。

  在重磅地塊推出的同時,上海今年的土拍也告一段落。根據漢宇地產土地監測數據顯示,截至12月20日,上海經營性用地出讓收入達到2038.27億元,成功突破2000億元大關,創歷史新高的同時,較去年全年的759億元增長169%。

  出讓公告顯示,閘北區大寧路街道325街坊地塊,出讓面積為96429.3平方米,規劃用途為普通商品住房,容積率2.2,起始價47.73億元,為上海近5年來純住宅用地市場起拍價最高的地塊。根據出讓進度安排,該地塊將於2014年1月17日正式掛牌,1月28日進入現場競價環節,這也意味著,明年上海土地市場將在首月即迎來"地王"級別地塊。

  上海一傢民營房企負責人也指出,該閘北地塊或將拔得明年開年的上海地價頭籌。對房企而言,在一線城市儲備純住宅地塊,會降低未來在銷售階段所面臨的風險系數。同時,相較商業用地而言,住宅地塊對於房企自身資金實力要求相對較低,且運作周期也相對較短,未來不排除會出現高溢價成交的可能。

上海土地市場2000億收官

  近日,在上海自貿區第一次住宅用地拍賣中,臨港新城共成功出讓瞭5宗住宅用地,均以400%左右的高溢價率成交,成交樓板價高達1.5萬~1.6萬元/平方米,較今年年初地價上漲瞭3倍。從上海最偏遠的郊區一躍成為土地市場的寵土地貸款高雄橋頭土地貸款兒,臨港新城的崛起成為上海火爆土地年的縮影。

  今年上海經營性用地呈現出供需兩旺情形,土地出讓金收入首次突破2000億元。自今年3月份以來,經營性用地出讓月度總金額均成功突破100億元大關後,該成績成功延續至年末,保持近10個月的連續紀錄。其中,今年9、12月份,兩個月上海市經營性用地出讓金分別達到403億元、345億元高位水平。

  截至12月20日,2013年上海經營性用地(剔除動遷安置房用地)共成交215幅地塊,較去年增加76幅;成交占地面積為855.25萬平方米,與2012年全年相比,增長67%;小額借款雲林二胎年息建築面積為1750萬平方米,比去年同期增長74%。

  市場細分中,商品住宅用地成交占地面積為522.12萬平方米,比去年同期增長68%,成交建築面積為941萬平方米,同比增長78%;而商用地塊成交占地面積為333.13萬平方米,同比增長65%,成交建築面積為808.47萬平方米,同比增幅為69%。

  今年來,國內一線房企紛紛將拿地重心鎖定於上海,市場格局正在重新發生改變。以綠地為代表的本土房企在上海土地市場中表現搶眼,今年在上海已累計摘得20幅經營性地塊,累計拿地金額達224億元,成為上海土地市場表現最積極的房企代表。而外資房企方面,徐傢匯"巨無霸"地塊則被新鴻基地產以217.7億元天價收入囊中,摘得全國總價地王稱號的同時,也刷新2010年以來全國總價紀錄。除此之外,福建房企也於今年,充當著"黑馬"角色,陽光城、福建正榮、融信等福建實力房企頻頻出手購地。

  漢宇地產市場研究部經理付偉表示,考慮到今年上海土地市場出現一波集中供應,或多或少會影響到明年供給水平,預測明年樓市供需量及漲幅,與今年相比,均會出現回落現象,這會導致房企拿地與今年相比更趨謹慎。明年土地市場從成交方面看,或將出現回縮跡象,但地價上漲趨勢仍然不會被逆轉。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-30/08042557658.shtml
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