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  兩塊地,賣瞭123億

  北京中原地產總監張大偉稱,2012年以來整體市場發展不均衡,三四線城市庫存積壓過多,需求難以上漲,而一二線城市則領漲市場。預計下半年,房企集中一二線拿地的現象將更普遍。

  地王接力賽未止

  今年上半年房地產調控政策實際上處於"真空"期,"國五條已經落空,'20%個稅'政策沒有得到執行,"全聯房地產商會創會會長聶梅生說,因此,開發商對於後市的預期正在變得樂觀。

  前海管理局規劃建設處處長胡燦表示,此次前海拍地采用一次競價的新方式,一是為防止出現類似現場"競價"的激烈狀況;二是前海土地出讓是第一次,對土地價值並沒有成熟的認識,一次競價相當於"試水",能夠指導今後土地出讓底價的制定。

  胡燦還透露,除瞭首批3宗地塊,今年內前海還將推出8-10塊地進行招拍掛,但采用的拍賣方式可能不再是"一次競價",而是會采取其他創新方式。

  無論總價還是單價,一線城市自5月份以來的地王接力賽不斷上演,接下來前海還將有一幅底價高達67.2億元的地塊出讓,預計會再創新高;上海一幅底價高達170億的地王也即將出讓,而地價上漲的預期和實際效應已經傳導至新房市場,在前海此次拍賣之前,區域周邊房價年內已上漲10%-20%。

  前海"第一拍"留給開發商的時間,隻有10分鐘。

  對於卓越地產連拿兩幅地,深圳地產業界人士大多表示未曾預料到。

  近期全二胎房貸是什麼年息國地王頻出的背後,是眾多大型龍頭地產商正在重回一二線城市。

  根據起始價格計算,卓越所拿地塊其土地溢價率分別為48.25%和52.76%,其中T201-0075地塊以71.8億元成為深圳有史以來的新總價地王。

  以卓越地產去年剛剛過百億的銷售額,是否足以支撐如此巨量的土地出讓金?這也是業界關心的問題。按照當前普遍的土地招拍掛規則,拿地後一般三個月到半年內要支付完全部地價款。

  地王、高價地頻出對於房價的影響也已顯現。第一太平戴維斯華南區董事長林木雄指出,前海的發展計劃以及此次土地出讓,被認為是引起周邊二手住宅房價上漲幅度達到10%-20%的主要原因;而在北京和廣州,多幅地王的拍出產生連鎖反應,房價連續數月領漲全國,北京通州號稱要步入3萬元時代。

  7月26日下午3時許,卓越地產分別以51.89億元及71.8億競得前海T201 -0077、T201-0075兩幅地。兩地塊面積分別為49152平方米和57481平方米,建築面積分別為32萬平方米和45萬平方米,掛牌起始價分別為35億元和47億元。

  胡燦稱,這也是出於引入城市綜合體開發、支持產業發展和限制房地產炒作的考慮,可以有效降低產業項目入駐門檻和發展成本,防止圈地。

  此外,根據前海方面的要求,開發商不包括地價的投資強度不低於1.5萬元/平方米,這意味著卓越所拿地塊未來的造價和建築、裝修等成本也要高過一般甲級寫字樓。

  10分鐘,"一次競價"

  世聯地產的購房者信心指數顯示,預計下半年房價繼續上漲的受訪者達到瞭7成以上,創這一輪調控以來的新高。

  美聯物業全國研究總監徐楓告訴本報,根據美聯此前的測算,前海這兩幅地的合理溢價率區間在10%-20%,這是基於深圳市場目前的寫字樓、商業回報率與租金水平得出的,當前深圳甲級寫字樓均價4.5萬平方米。以此推算,卓越此次拿地將來要賣到7萬左右每平米才可盈利。而據徐楓預計,深圳寫字樓到2016年的均價也僅為6萬平方米左右。

  第一太平戴維斯提供的數據顯示,今年第二季度深圳寫字樓平均售價超過4.9萬元每平方米,環比上升5.3%。本次出讓的兩塊地在建成後,分別有約占總建築面積16%和22%的物業必須無償移交給前海管理局。其樓面起始價(除去無償移交面積)已經超過每平方米1.3萬元,最後的成交價接近每平方米2萬元,而近兩年來相鄰地區土地成交最高樓面價格不過每平方米1.1萬元。

  "深圳多年未有大規模公開出讓土地,很多大型開發商對深圳都很有興趣,"一傢中介機構人士表示,預計接下來前海土地市場的熱度還將持續。

  7月26日,深圳前海首批土地出讓,吸引瞭萬科、綠地、世茂、華潤等多傢地產巨頭前來競標。結果,短短10分鐘,兩幅土地被深圳卓越地產以123億元收入囊中。這一結果出人意料。"卓越總裁李曉平很淡定,但內部員工也沒想到兩塊地都能拿下,"接近卓越地產的人士說。

  卓越地產人士26日在現場表示,其拿地資金均為自有資金,前海這兩幅土地價格"不貴",是較為"合適的價格",拿地後將按照政府規劃開發,預計3個月後可開工。

  徐楓分析認為,卓越在今年會面臨比較大的資金壓力,可能會將福田中心區寫字樓盡快出售,回籠現金;也可以采取其他融資手段或者合作開發,緩解資金壓力。不過,作為首傢在前海拿地的開發商,此次卓越拿地的土地款支付節點應該是可以與政府協商的,與一般拿地會不同;此外深圳政府也會在舊城改造項目上給予卓越一些優惠或補貼。

地產群雄重返一線搶地 深圳前海兩地塊拍出123億

  卓越集團是深圳目前最大的商用物業供應商。不過,卓越此次拿下的前海地塊僅可以成為總價"地王",而單價並非最高,每平方米不到2萬元,與上周每平方米5萬元以上的北京孫河地塊相比,不可同日而語。

  7月初恒大地產不惜微利拿地首次進京拿下昌平沙河地塊,即被業界視為這一趨勢的標志性事件。保利地產高管早在去年中便向本報表示,要回到一二線城市儲備土地,去年下半年至今,保利接連在北京、上海、天津、青島等一二線城市獲取多個項目。

  "三四線城市的消費承載力仍然有限,而且購買力通常隻有一波,缺乏可持續性。"一位不具名的地產業界人士說,而一線城市的樓市則有不斷增長的龐大人口和巨量剛需支撐。在今年以來全國樓市回暖的形勢下,大地產商勢必重回一線。

內容來自sina新聞

  這是此次土地報價的規則:沒有拍賣環節,封閉報價,現場開標,競買人需要在規定的10分鐘內一次性投標,價高者得。參與的共有華潤、卓越、佳兆業、萬科、金融街控股、世茂房地產、綠地7傢地產商。

  "當前低迷的宏觀經濟,還需房地產投資來托底",成為普遍流行的觀點;華遠地產董事長任志強指出,"各地已經從控制房價轉變成瞭控制房價漲幅"。

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  不過,徐楓警告說,房價過快上漲、地王頻出也可能成為新一輪調控措施將出的前奏,"中央可能會向地方施壓。"





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-07-29/08432312989.shtml

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