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新政不會改變樓市供需基本格局

??為穩定住房消費,緩和宏觀經濟下行壓力,3月份中央有關部委集中出臺政策“組合拳”,鼓勵剛性和改善性住房需求入市,推進住宅庫存消化,有效激活瞭市場交易情緒。樓市新政在需求端釋放瞭一段時期以來被束縛剛性和改善型需求,在房地產市場總體庫存量大的情況下,有利於活躍住房交易,促進房地產以及整體經濟健康發展。但房地產市場已從總體偏緊進入到階段性總體偏松、部分區域過剩狀態,新政很難改變樓市供需基本格局。

??當前我國住宅去庫存壓力依然沉重,加快住宅去庫存依然是住宅市場運行主基調。截至2015年2月末,全國商品房待售面積63922萬平方米,比去年末增加1753萬平方米,商品房庫存繼續增加。巨大庫存所引發的巨額資金沉淀已經導致個別房地產開發企業資金鏈條斷裂。盡管政策暖風頻吹,而去庫存壓力也是與日俱增,無論從哪個方面分析,加快銷售和資金回籠均是當前房地產開發企業第一要務。

??需要關註的是,部分地區市場“漲價”預期飆升,開發商捂盤,影響房地產市場正常交易。

??據中國指數研究院發佈的百城價格指數,2015年3月份,有43個城市新建住宅價格環比上漲,較上月增加4個,價格環比下跌的城市數量較上月減少6個。在3月30日降低二套房貸首付比及縮短二手房交易營業稅免征期限等政策出臺後,出現瞭“坐地起價”、“限時購買不漲價”營銷噱頭及部分房地產開發商計劃提價的情況,反映出住宅市場漲價意願有所提升,可能會進一步抬高住宅估值水平,影響剛性和改善性住房需求釋放。

??住宅屬於特殊類型商品,估值時理應將其納入資產定價范疇。雖然以市盈率為主要指標對股票估值的技術可能並不完全適用,但能夠提供足夠參考。住宅市盈率可間接轉換為租售比指標。國際上穩定市場的標準通常在1∶200到1∶300之間,折算為年即在16到25區間。而我國部分城市住宅租售比超過1∶500,相當於41倍市盈率,甚至更高。若市場價格再度明顯上漲,會增加未來估值調整壓力。

??2013年四季度以來我國樓市自發調整,與住房需求端收入中樞下移密不可分。目前市場剛性需求主要集中在中低收入人群,而改善性住房需求購買能力也非常有限,對價格高度敏感。去年部分城市取消限購政策,放松貸款條件,擴大公積金貸款額度等,並未有效激活市場成交量。2014年,全國住宅銷售面積同比下降9.1%;房地產開發企業到位資金中個人按揭貸款同比下降2.6%;定金及預收款與個人按揭貸款之比為2.21∶1,同比下降0.25,表明定金及預收款規模下降更為明顯,反映出住宅需求收入中樞下移趨勢。盡管個人住房貸款利率下降,首付款負擔減輕,但貸款是以到期償還本息為前提,短期購買成本需要長期分攤。若未來本息償還負擔過重,可能會引發中國式的“次貸風險”。

??因此,房地產開發企業應積極營造穩定市場環境,適應政策組合拳出臺後的良好局面,穩定住宅價格,調整營銷策略,加快住宅去庫存進程,才能最大程度實現政策調整預期成效。

??經濟參考報

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-09/08005991721129025516308.shtml

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