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內容來自sina新聞

觀點意見內地房企盈利能力2014年大幅倒退

  推薦語：

  當中國房地產行業歷經調控艱辛，終於隱約看到"市場回歸"的這個季節，卻依然感受不到春暖花開的愜意。用宋衛平在5月23日新聞發佈會上的話來說："自從2001年調控以來，中國房地產行業一直不正常，市場不像市場，行業不像行業，企業不像企業。"現實情況是，房地產行業真的面臨很嚴峻的挑戰，因為經濟低迷，"沒有人買房子，或者買的人不夠多"。

  施永青

  自從改革開放以來，中國的經濟增長，隻有升得很快與升得沒有這麼快的區別，從未出現掉頭回落的情況，連帶房地產市場也有類似的表現。在這段時間內，內地的樓價亦是升完又升，有時升得過分瞭，亦隻是稍微調整一下，然後在高位橫行一段時間，等經濟增長追上來，把過高的樓價逐步合理化，然後又展開新一輪的上升浪。

  持續多年的大好形勢，令內地的房地產開發商對市場的周期性失去瞭警惕，以為困難隻是暫時的，很快就會雨過天晴，所以他們大都沒有為冬天的到來做好準備。

  由於對前景充滿樂觀，他們的借貸比例都很高。香港的地產商一般隻借三成左右，但內地的房企，借七成已算是正常瞭，借超過百分之一百的也不少。

  當資產價格上升的時候，他們的借貸比例會自動下降，他們不覺得風險很大；但當資產價格回落的時候，他們的借貸比例就會自動上升，足以導致銀行不願把債務續期，或者要求收更高的利息，因而令他們的資金鏈出現問題。

  再者，由於這個行業長期好景，加入競爭的人很多。一些原先不是從事這個行業的企業，亦陸續加入這個行業。競爭激烈令這個行業的利潤率愈來愈低，百分之十多一點已有人肯做。所以，市場上經常會出現"面粉貴過面包"的地王。

  這樣的經營情況，是經不起樓價回落的。因為如果隻有百分之十的利潤的話，樓價一跌就會蝕入肉。至於較近期投得的地王，更可能血本無歸。

 &房貸二胎利率華南銀行emsp;現時，二三線城市供過於求的情況已明顯暴露。除瞭剛需的錢還會入市外，投資者一定避而遠之。但單憑剛需是沒法消化現時這麼龐大的供應量的。這種形勢，一些龍頭地產商自己也已覺察，之前萬科的副總裁毛大慶，就對此表示憂慮。

  萬科是內房的龍頭大哥。之前為瞭保持領導者的地位，連二三線城市的業務也不放二胎房屋銀行年息過。其他欲與萬科逐鹿的開發商，亦先後一一落水。因此，如果二三線城市的形勢逆轉，大部分大地產商都難幸免。屆時，一手市場的氣氛亦可能受拖累。

  現時，頭腦清醒的地產商已意識到危機正在逼近，已開始部署戰略退卻。他們知道，在二線城市應盡快減價清貨，即使蒙受一定的虧損，也要及早離場。否則，資金就可能被套死二胎車貸，以後得長期背著這個包袱。

  因此，即使一線城市的市況仍企得住，地產公司的業績亦會受到二三線城市的拖累，令他們的資金鏈處於緊張狀態。我預期內地房企的盈利能力，會在2014年大幅倒退。一些實力不夠的公司，可能連生存也受到威脅。

  

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/08032753242.shtml

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