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    養老地產新動向

內容來自sina新聞

  成都萬科在給記者的回復中寫道:各個城市的老齡化進程不一樣,客戶的需求也會有所差異,所以,目前並沒有統一的做法。成都目前的"長者專顧中心"隻是多種形式的嘗試之一,"全國各地萬科所提供的養老地產服務形式因本地民間二胎金主風險市場與客戶需求存在差異而各不相同"。

  親和源副總裁華山告訴 《每日經濟新聞》記者,公司用瞭三年時間收回投資,5年時間便實現瞭管理和服務的盈虧平衡,目前1500個床位已經基本住滿。公司早就在籌備上海的第二個、第三個項目。不僅如此,公司已經在全國其他地區建設親和源項目,建成並進入運營的有海南親和源、遼寧親和源、海寧親和源等。

    "賣房子"的太陽城/

  此外,萬科在杭州的"隨園嘉樹"項目,也是養老概念,首度開盤推出兩棟樓共50套,售價15000元/平方米,很快售空。但萬科並不認為這是成功,因為"買主都是青壯年,是為自己日後養老做準備"。

  與此同時,泰康也在上海、廣州拿地,啟動三亞、蘇州多個養老項目,上海申園、廣州粵園的體驗館目前也均已開館。

  記者走訪瞭成都"橡樹匯·長者專顧中心",這是一傢日間照料中心,每日的營業時間從早八點到晚八點,提供三餐及點心、午休及活動場所,以及協助淋浴、康復理療等服務。該中心工作人員告訴記者,物業持有者是萬科,目前隻提供日間服務,暫時沒有全托服務,目前自理老人的每月費用為2600元。該工作人員表示,未來萬科也有做全托業務的想法。

  2010年9月,保監會發佈《保險資金投資不動產暫行辦法》,保險資金正式獲準進入養老地產市場。到2012年底,保險系企業在養老地產領域的投資已超過500億元,包括國壽、泰康、平安、合眾等企業。

  要住進這樣的社區,費用也不菲。親和源上海項目的房屋不出售產權,作為養老產品,以會員卡的形式進入市場。會員卡分為A、B卡兩種,A卡不記名,可繼承、可轉讓,有效期與房屋土地證的權限相同;以A卡78平方米的房間計算(可入住兩名老人),除瞭118萬元的會籍費,每年還需要支付3.98萬元的費用。B卡是記名卡,不可轉讓,可終身居住。如果老人在親和源沒有住滿15年,可按年份折算退還給傢屬,如果居住期超過15年,就沒有餘錢可退;以B卡70平方米的房間計算,會籍費60萬元,每年年費為4.2萬元(可住兩位老人)。

  "太陽城的模式是獨一無二的,復制難度很大。"養老行業人士田國勇對《每日經濟新聞》記者表示,"北京太陽城1998年開始建設,當時國內還尚未重視老齡化問題,太陽城已經超前一大步。以太陽城的規模來看,今天很難再在一線城市周邊拿到如此大面積的土地。"

  太陽城主要是"賣房子",上海親和源則側重於"賣服務"。

  記者以咨詢為名致電太申祥和,對方表示目前已經住滿,不確定何時會有名額。他告訴記者,入住者需要繳納120萬元的押金,除此之外,每月隻需要繳納幾百元的生活費即可。記者進一步詢問"就是說用這120萬元的利息來支付日常費用?"對方表示"可以這麼理解"。

   有志打通金融通道的保利/

  萬科方面曾對外表示,未來將在16個社區配建養老配套綜合樓,全部由北京萬科的養老團隊持有和運營,不對外銷售,僅為滿足萬科小區的老人。

  "保險企業是做行業的整合,跨界整合。泰康第一個提出用保險資金投資養老社區,第一個拿到牌照,目前完成瞭北上廣、三亞、蘇州五個社區,90萬平方米、一萬戶的佈局。北京的燕園明年開始入住。"泰康人壽副總裁劉挺軍告訴 《每日經濟新聞》記者。在他看來,保險資金做養老地產優勢很大,首先,把虛擬的保險同實體的醫療養老社區結合起來,提供的服務更多樣更完整;其次有資金優勢,能夠忍受行業的長周期,此外還有客戶優勢等。

  這部分費用看起來有些像會員制,但其實二者有本質的區別。世聯行在其關於養老地產的報告中指出,第一,從財務角度,押金嚴格來講不能算作收入,但是會員費用可以較為靈活地計入財務報表;第二,從盈利效果角度,押金制受限於床位數量,而會員卡可以實現超售;第三,從經營角度,押金對應的房間或專業床位是固定的,會員制可以比較靈活安排。

  不過,泰康的養老產品並非面向大眾。劉挺軍介紹,客戶可以通過兩種方式入住,一種是購買泰康人壽200萬元以上的相關產品,獲得入住泰康養老社區的資格。"我購買的保險產品,可以用來支付入住後的費用,而且未來我們的養老社區隻會接受保險客戶。另一種方式是針對目前一些高齡老人,可以繳納一定的定金,購買相關的樂泰財富卡,直接到社區申請入住,享受一個月9800元的最低費用。"

    "不差錢"的泰康人壽/

  這樣的價格,在劉挺軍看來已經是"為瞭培育市場"而拿出的"成本價"。劉挺軍還介紹,現在養老社區的預定已經超過瞭65%。

  親和源官網顯示,公司在上海市浦東新區康橋鎮投資近6億元,建成中國第一個會員制養老社區上海親和源。社區占地面積8.4公頃,建築面積10萬平方米。配備專業護理院和社區醫院、健康會所、配餐中心、老年大學,以及圖書館、文體活動室等。

  同樣,親和源也在進行輸出品牌和管理。"在全國,我們輸出管理服務的、已經簽約的項目有22傢。具體模式不一樣,有些是我們幫助做前期咨詢,有些是做運營。"華山告訴記者。

  花樣年在養老產業上的初期佈局,與許多地產商都不同。截至目前,花樣年並未推出自建的養老項目,而是在深圳、成都等地以"福泰年"品牌開始推廣社區護理,聲稱要做到健康護理、居傢照顧、康復理療、營養配餐、精神撫慰等五大養老產品全覆蓋。

    "賣會員"的親和源/

  正因為此,國內的地產商進入養老地產時雖然頗為高調,但在實際運營中,卻又小心翼翼。記者選取瞭國內幾個有代表性的樣本調查後發現,由於養老產品的復雜性和多樣性,即使是同一個企業,也不一定隻選擇一種模式,而是多方面試水,試圖尋找出最合適的盈利模式。

  看到瞭重資產模式的諸多弊端,不少養老地產企業已經開始有意識地向輕資產轉型。

  以萬科幸福匯為例,其主要以銀行二胎房貸條件怎麼貸款比較會過件養老概念來"賣房子"。北京房山竇店的"萬科幸福匯"在2013年完工,推出100多套養老地產房源作為試點,分成兩種業態,分別是利用商業配套建設的"活躍長者之傢"、配建於住宅部分的"活躍長者住宅"。其中,"活躍長者之傢"是老年公寓,共有130套房間,戶型面積在60~80平方米、規劃建築面積為1.6萬平方米,公寓周邊配套醫療服務站、心理咨詢、老年學校等設施,以及24小時呼叫護理服務、送餐、果蔬超市等送貨上門、收費代繳等服務,公寓的持有者即萬科本身。"活躍長者住宅"則直接面向市場銷售。

  除瞭押金之外,和熹會的收費標準按不同房間來定,根據居住面積和朝向,租金從5000元~11000元/月不等;每個房間有兩張床位,單張床位租金是房間租金的一半。此外,每人每月夥食費900元,看護費500元及以上不等。

  項目開發初期,入住率並不理想。從2013年8月開始,和熹會對價格進行調整。記者從和熹會官網上看到,費用調整後,如果按照最優惠的價格計劃,和熹會靠北邊的房間,自理型老人一個月吃住護理全包支付3400元即可。據媒體報道,其負責人表示,價格優惠後,入住率有一定提升。

  保利地產副總經理胡在新曾表示,目前西山林語和熹會項目還處於虧損階段。未來計劃用3~5年時間使養老產業的運營進入穩健經營階段,基本實現盈虧平衡,同時規劃用8~10年左右達到發達國傢的盈利水平,打通金融通道,通過REITs(房地產信托投資基金)上市。

  將"押金制"用到極致的要數北京的太申祥和。其官網顯示,太申祥和山莊(國際敬老院)於1999年開始試營業,於2002年10月16日正式開業,它是全國首傢推行會員制養老模式的國際敬老院。項目內的北京太申祥和醫院於2002年正式開業,為一級甲等醫院。在網站上還可以看到,中醫館是其特色之一,會員們可以針對自身的問題,預約不同的中醫進行咨詢。

  綠城董事長宋衛平在一次記者會中談到,養老地產是綠城必須做成的事業。綠城典型的養老地產項目是桐鄉雅達國際生態園項目中的養老公寓,該項目規劃6000套養老公寓,總建築面積為50萬平方米,計劃於2014年交付。項目采取租售並舉的模式,最大特點是配有占地2萬多平方米的老年大學,是"學院式"的養老模式。綠城還對外宣稱,要在未來的10年時間裡打造100傢養老院。

  萬科也早已經開始試水養老地產,不同之處在於,其既有直接"賣房子"的模式,也有自己的服務品牌。

  對於養老地產來說,無障礙設施、醫用塑膠防滑地板、一鍵呼叫系統等適老設施必不可少,軟性服務也不可或缺。太陽城的老年公寓涵蓋自理、半自理及不能自理的老年人,並配套建設瞭一所太陽城醫院,級別為一級甲等。

  其中,泰康人壽是最早試水養老社區的險企。2009年11月,保監會批準瞭泰康人壽養老社區股權投資計劃,2012年4月,泰康人壽推出瞭國內第一款保險與養老社區相結合的"幸福有約"綜合養老計劃。同年6月,養老社區在北京昌平奠基。去年,命名為"泰康之傢·燕園"的養老社區實體模式亮相,該養老社區占地面積17萬平方米,建築面積30萬平方米,總共能容納3000戶居民入住,首批600餘戶、共約800位居民將於2015年入住。

  與發達國傢相比,我國的養老產業才剛剛開始發展,尚無真正成熟的模式,也沒有以養老產業為主業的上市公司。目前,聲稱要進入這一行業的企業,大多與地產相關。

  "會員費+服務費"這樣的養老模式並非親和源獨有。去年,遠洋地產聯合哥倫比亞太平洋公司及Emeritus公司,共同組建瞭"椿萱茂·凱健"項目,該項目用"會員費+月費"的收費方式。其中,會員費為50萬元,有效期20年,而月費則根據護理的等級不同而不同。例如,一位老人想要入住一居室,需要交納的床位費為每月1.5萬元至2萬元,護理費為每月5000元,此外還有不同等級的餐費。

    "多點開花"的萬科/

國內養老地產調查投入大 概念多 定位高

    《《《



  異地復制

  雖然養老地產目前尚未有成熟的、可復制的盈利模式,但不少公司已經開始著手擴張。最常見的便是"旅遊養老"、"異地養老"的概念。據調查,70%的老年人退休後有出遊的願望。

  有觀點認為,廣義上的休閑、旅遊度假地產也是養老地產的一種產品模式,是針對活躍長者的養老產品。這樣的產品跟純粹意義上的、含專業養護設施的養老產品存在競爭關系。

  例如,北京太陽城房地產開發有限公司董事局主席朱鳳泊,已經不滿足於北京太陽城一地的運營。有報道稱,朱鳳泊已經開始在海口、廈門、貴陽、周口等地著手佈局,並聯合全國各地涉老機構或單位,建立全國度假養生養老聯合體,未來"籌備上市"。

  親和源也已經開始瞭多個項目的前期工作。親和源副總華山對記者表示,公司未來仍然會深耕上海,第二個項目已經在做,未來還要做第三個。公司同時也在向其他地區復制,用同樣的商業模式,融合本地特色,尋求多元化。"不可能完全相同。比如海南的項目偏重旅遊,繼續探討合適的商業模式,海寧的項目準備入住,遼寧的項目在二期開發,都會有各自的特點。"華山說道。

  品牌輸出

  保利地產的模式稍有不同。公司在2012年11月推出瞭"保利安平·和熹會",第一個項目名為"西山林語和熹會",由北京保利安平養老產業投資管理有限公司運營,該公司是由保利地產及安平投資有限公司共同出資建立。項目總建築面積約2.2萬平方米,內設200套居住單元,分為標準間、VIP套間、加護間。和熹會采用的收費模式同樣為 "會員制+房租",前期需要繳納10萬元的押金,還有2萬元的醫療押金。入住者離開時,這筆錢可以全額退還。

  按照朱鳳泊的說法,太陽城的盈利模式分為五層。第一層到第四層都是圍繞著老年公寓及配套設施產生的收益及現金流;第五層則是北京太陽城的模式向外延伸,對其他項目提供指導、咨詢、運營服務等,也會有冠名收益。這一部分,就是所謂的管理輸出。

  萬科的探索並不止於此。除瞭"幸福匯",萬科還推出瞭"橡樹匯"品牌,主要"賣服務"。

  另有一些企業選擇的是完全輕資產的運作模式,例如,志在為養老地產項目做前期咨詢的世聯行。去年8月,世聯行與恒安照護集團簽署戰略合作協議,探索符合中國特點的養老服務模式。公司認為,養老地產還有3~5年"窗口期",公司計劃在此期間做好資金籌備、項目篩選和人員培訓等。世聯行目前隻做養老地產項目的前期咨詢,為做養老地產的開發商服務。對具體拿地開發、資金籌措等,公司暫不涉及。

  更具代表性的是港股上市公司花樣年控股(01777,HK),其董事局主席潘軍在公開場合表示,"未來玩房地產,一定要向輕資產轉型,不然玩不下去。"

  位於北京市昌平區的太陽城項目,占地面積42公頃,建築面積32萬平方米,其中24萬平方米為老齡住宅,另外8萬平方米為持有型老年公寓。太陽城董事會主席朱鳳泊不止一次地在公開場合表示,太陽城70%的土地和建築做養老住宅,銷售70年的產權;其餘30%的土地面積做養老功能區、持有型物業。"這樣最大的意義在於風險可控,而不會在做養老產業初期摸不著門、找不著北,最後半途而廢自己倒閉。"簡而言之,太陽城是用"70%的出售"來養"30%的出租"。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-24/08442921136.shtml

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