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地王頻出背後的悲情



??愈來愈多的開發商不約而同、不惜擲下重金集中到一線城市購地,我認為主要表達的是勢在必得、良禽擇木的決心,而不一定是攻城略地、全國佈局的信念,更多的考量是投資安全。



??政策救市已然進入第三波,但許多城市的銷售狀況並無明顯起色。根據國傢統計局於2014年12月18日發佈數據顯示,2014年11月份70個大中城市有67個住宅價格環比下降,持平的有三個城市(深圳、南京、合肥),無一城市上漲。



??是悲觀情緒所導致的地王潮



??其中最受市場矚目的上海,新建商品住宅價格環比-0.5%,系連續7個月下跌。加之動見觀瞻的李嘉誠又開始大舉售賣位於上海精華地段的商業物業,不免讓有識者膽顫心驚。而另一方面卻又是開發商拼命搶地,市場頻出地王,令不明就裡的消費者如墮五裡霧中,此時此刻,到底該買房還是賣房?決策定奪真是千萬難啊!



??這究竟是怎麼回事呢?在正常情況下,開發商唯有在房價堅挺向上、銷售房屋順利、回款充沛,加之對樓市前景充滿樂觀預期之下,才會積極搶標,從而創造地王,何以買氣低落而地王頻出?其實不必仔細探究,隻需稍加疏理之後,便會發現“事出有因”。房企積極搶地所反映的竟是對房產後續走勢極度悲觀所導致的結果。



??一線城市地王獨占鰲頭



??首先必須看到的是,不論從總價、單價、畝地價的地王來看,堪稱全部一面倒地出現在一線城市。僅2014年1月10日在畝地價的TOP10之中,福州一地塊由融信地產以總價56.2億元忝居末位。充分顯示面對市場“新常態”,開發商經營趨於保守,愈是廉價的土地愈不敢拿,愈是昂貴的愈是搶破頭。



??何以證明這點呢?受益於2014年9月30日開始的中央級救市措施不斷出臺,如限貸松綁、公積金降低門檻、降息……11月份,54個主要城市住宅合計簽約27萬套,環比+8.9%,一、二線城市環比增幅均達13.2%,創2014年內最高月度紀錄;惟開發商在二線城市售出房源、取回房款之後,大都隻敢在一線城市拿地,這就創造瞭2014年截至11月底北上廣深土地出讓金達4519億元的歷史紀錄,平均樓面單價較去年同期+53.4%,尤以商品住宅用地超過3300億元的天量占73%份額,均價達11,785元/平方米,同比+55.6%,最令市場側目。



??“萬達夢”確實不同凡響



??其次,地王出現的時機主要集中在2014年第一與第四季。第一季是因為2013年樓市“非理性繁榮”,使房企對2014年充滿“陽光”判斷,尤其是萬達集團年初對外公佈銷售目標,竟然在2013年已經破紀錄的1301億元基礎上,意圖再加碼85%達2400億元。如今回想起來確實足夠瘋狂,果真是“心有多大,夢就有多大”。



??至於第四季又出現一輪“地王潮”,原因就更單純瞭,既與地方政府為年底解決財政缺口而釋出賣相較佳的住宅用地有關,也與救市措施發揮效果,大型開發商回籠資金後再投入一線城市購地有關。而夾在中間的二、三季則是不堪回首,包括一線城市在內的土地流拍現象層出不窮,如北京孫河地塊。



??國企帶頭搶地有玄機?



??當然,另一個值得探究的觀察是,為什麼地王大多由央企、國企所創造?在我看來,除瞭與其資金取得渠道較多元且成本遠低於民企,是否也存在基於與地方錯綜復雜的利益關系,故而拿地時一馬當先,以起“示范作用”呢?一時半會兒還真是說不清楚。事實上,北京之前就曾發生高價標購土地的,根本系出讓土地之行政區的“自傢人”國企,不免有自我炒作、借機哄抬之嫌。



??總而言之,愈來愈多的開發商不約而同、不惜擲下重金集中到一線城市購地,我認為主要表達的是勢在必得、良禽擇木的決心,而不一定是攻城略地、全國佈局的信念,未必是從獲利的角度出現,而更多的考量是投資安全,以最具指標意義的TOP10之單價地王其中八成由上海包攬,尤可說明問題所在。




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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-05/11165957705908091142278.shtml

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