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事實上，業主調低掛牌價的直接原因就是成交持續下跌帶來瞭預期改變。據記者瞭解，從去年12月開始，二手房市場已經步入陰跌階段。來自鏈傢地產、中原地產等機構的數據顯示，北京3月二手房成交套數為8943套，這一成交量創造瞭2009年全面網簽來同期的最低值。這也是2013年6月後，再次出現連續3個月低於萬套二手房成交的情況。疊加前兩月的數據，2014年一季度，北京市二手住宅共成交23156套，較去年四季度下降30.1%，與去年同期相比下降七成左右，顯然，一季度以來市場整體偏冷。
隨著自住型商品房供應提速，加上樓市信貸政策明顯收緊，一些新房項目低價入市，有效地減少瞭二手房的潛在需求。
4月14日上午10點，在西紅門地鐵附近某小規模中介公司門店裡，記者以買房人身份剛一開口，就有包括店長在內的三個經紀人圍瞭上來，紛紛介紹目前掛牌在售的房源。記者在門店前臺的記錄本上看到，最近的帶客戶看房記錄仍然停留在4月11日，周末兩天時間內，都沒有經紀人帶客戶看房的外出記錄。
胡景暉也表示，受市場成交結構的影響，在市場偏冷情況下購房人群主要是需求較迫切的剛需人群，二手房因具有配套、區位等優勢因素，總價、均價往往比新房偏高。由於目前銀行信貸從緊，二手房貸款難度較大，利率也較高，使得購房人對房價更為敏感，或被迫放棄二手房。
在這種情況下，一些急需用錢或著急換房的業主，會做出較大幅度的價格讓步，出現一些特價房源。該門店經理告訴記者，前段時間，在黃村往北的棗園區域，就成交瞭幾套單價僅在2.2萬元/平方米的特價房源，均為上世紀80年代老舊房源，這樣的成交價格比平日要下調3000-4000元/平方米左右。
北京樓市經歷瞭一季度市場成交的相對冷淡，成交量持續低迷。隨著新房市場一些樓盤的低價入市，二手房市場的價格也出現瞭松動的勢頭。未來一段時間，遠郊區縣，以及一些高總價大戶型房源較為集中的城市核心區域的二手房價進一步出現回落的可能性增大。
3房源分化
據中原地產的統計，4月前兩周，北京二手房成交均價再次出現下調，目前均價為3.1萬；相比3月成交均價3.14萬再次下調瞭1.2%。
"我們店裡有兩套房價格都調低瞭，其中一套直接從265萬變成瞭245萬，直降20萬，三元橋這塊二手房單價穩定在4.2萬元左右，這套房平均下來，單價隻有3.7萬元，但看房人數量還不是很理想。"三元橋附近鏈傢地產的經紀人說。
記者調查發現，從去年四季度開始，北京房地產市場發出收緊信號，在政策趨向仍不明朗的情況下，多數購房者放緩入市節奏，二手房市場也進入冷淡期，學區房被"拖下水"。
北京二手房市場成交疲軟降七成 經紀人被迫離職
北京二手房的頹勢已經持續瞭五個多月，至今依然復蘇無望。記者近日調查發現，4月上旬二手房市場熱度尚不及3月同期，全市各區域普遍出現業主調低掛牌價、議價空間擴大的現象，部分區域的個別房源價格降幅甚至達到瞭20%之多。即便是被視為"堅不可摧"的市區學區房，價格也在松動。持續低迷的成交態勢，不僅令經紀公司開始考慮結構調整，更令不少新入行的經紀人們萌生退意，揮手中介行業。記者在采訪中瞭解到，自住型商品房、新房分流、信貸收緊、需求觀望嚴重等多重因素影響瞭二手房市場。業內預計，2季度二手房價格可能加速下調。
"學區房出現這樣的松動，在半年前是很難碰到。"張先生表示，"半年前，開始在西城看二手房，由於區域知名小學密集，西城的二手房一直非常搶手，此前看過車公莊附近的一套40多平米的二手房，當時業主報價是335萬，業主一分錢不降，中介說有好幾撥人打算要買，後來猶豫半天最後沒買到。"
截至目前，購房者觀望情緒持續，二手房房源掛牌議價空間繼續增加，新掛牌房源已經連續數月價格出現下調，因為各地降價案例的出現，導致北京樓市觀望情緒濃鬱。新增客戶量相比一季度平均繼續下調瞭10%，這將影響2014年二季度的成交量將依然處於低迷狀態。預計4月北京二手房成交量將繼續在萬套以下。隨著新建住宅供應的增加，以及可能愈來愈多的自住房上市，二手房價格可能在2季度出現下調加速的可能性。
不過，盡管目前市場相對冷清，中介經紀人認為二手房價並不存在繼續大幅下調的可能性。不同於新房，二手房的業主都是個人，除非是著急用錢的會在價格上做出一些讓步，不少賣傢並不願意通過大幅降價促成成交，他們寧願將房源出租出去。因此，除瞭一些特價房源，不少二手房都處於僵持局面，買賣雙方互不讓步，互相觀望。
在二手房持續低迷的背景下，一貫堅挺的學區房也出現瞭松動。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉
近期成交量下降、價格松動主要是受到信貸收緊、自住型商品住房、降價輿論等共同作用，帶動需求觀望，價格預期有所轉變。短期來看，買賣雙方博弈態勢還會延續一段時間。此輪調整有助於買賣雙方尤其是業主方形成更為合理和理性的房價預期，未來房價上漲的趨勢將有所放緩，預計二季度末市場或有所復蘇。
記者隨後進入附近的另一傢中介門店裡，十幾個工位絕大多數都空空如也，偌大的門店裡隻有三個工作人員，其中一個工作人員告訴記者，由於最近生意不好，其他同事都還沒有來上班。
據記者瞭解，從去年12月至今，北京二手房市場復蘇緩慢，回暖動力不足，與自住型商品房和新房市場的分流有一定關系。在本身市場觀望情緒濃厚的情況下，近期自住型商品房供應大增以及新盤低價開盤，又促使需求觀望升級，購房者推遲入市的比例增加。
日前，記者在采訪中發現，在當前需求觀望進一步升級，購房者對於房價下降的預期有所增強，二手房市場整體偏冷的情況下，之前對於市場持樂觀態度的業主對於房價的預期也出現瞭一定程度的松動，報價更趨向於合理與理性。部分業主，尤其是著急賣房的業主報價開始出現下調，買方在交易中的主動性有所增強。
4學區房不再堅挺
中原地產首席分析師張大偉
"尤其是新人，一兩個月也完不成一單，實在待不下去瞭。老員工有一些客戶積累，勉強維持，而且經歷過更糟的市場，所以心態上要相對好一些"。
二手房市場持續的成交低迷表現，直接影響瞭中介門店的收入，而中介經紀人更是最受影響，位於大興黃村某中介門店經理告訴記者，近段時間，由於業績壓力，不少經紀人已經陸續離職。
"從購房成本上看，2012年、2013年房價連續兩年快速上漲，套均總價不斷攀升。並且，2013年北京二手房市場的價格漲幅超過瞭受到限價影響的新建住宅，其購買門檻本來就比新房高，這就是說樓市在信貸收緊影響下，北京房價上漲開始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房。"張大偉稱。
孩子即將上小學的張先生，一直在西城尋覓合適的學區二手房。在經過去年上半年學區房一套難求的與業主隨意漲價之後，張先生在近期明顯感受到市場變化。
西城區某中介人員向記者表示，五六月份小學生即將報名入學，當前學區房再次成為購房者關註的焦點。可以預見，近期學區房購房者需求較為集中釋放，成交量走高，尤其是熱門、重點小學片區的學區房成交比例較高。不過，學區房經過幾年的爆炒之後，高企的價格讓不少購房者望而卻步。而隨著今年樓市觀望的加劇，不少急於換房的二手房業主開始松動價格，加快出手。
市場原因
【多因素加劇市場觀望】
1自住型商品房和新房分流
而成交下跌與需求低迷密切相關，根據統計，3月新增需求下降明顯，一季度新增客源房源比降至2013年以來最低。根據鏈傢地產市場研究部統計，3月日均新增客源量較2月下降6.8%，新增客源、房源比約為4.4：1，與上月相比下降0.8。同時2014年一季度新增客源房源整體比例為4.9:1，為2013年以來最低水平。
偉業我愛我傢副總裁胡景暉告訴記者，新房項目較集中的遠郊區縣，由於一季度成交的低迷，越來越多的樓盤采取低價入市平價走量的銷售策略，新房價格的回調促使這些區域的二手房成交價格也出現瞭一定程度的回落。
據鏈傢地產市場研究部統計，2014年一季度近郊區二手房成交占比為29.7%，較上季度下降0.5個百分點，與2013年一季度相比下降2.3個百分點。鏈傢地產市場研究部張旭認為，通州、大興等近郊區一般為剛需置業的首選，今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以內，一定程度上說明瞭價格承受能力較低的剛需購房態度和意願發生瞭一些變化，觀望情緒也最濃。
2信貸收緊
記者在多日的采訪中發現，信貸收緊是二手房市場難以復蘇的主要絆腳石。因二手房的購買門檻本身要高於新房，而多數置業者購買力有限，如果信貸跟不上，那麼二手房市場復蘇則無望，不少購房者不得不轉入新房市場或者就此放棄。
1月份已經定瞭一套房的王先生對此深有感觸，兩個多月過去瞭，他的貸款問題依然未能如期辦好。而銀行給予的利率也從最初承諾的85折變成9.5折，然後是基準，一直到目前的要求上浮。"最初經紀人說我能拿到8.5折，但貸款遲遲辦不下來，卡著我的各種證明，以至於現在都要求上浮利率瞭，如果再辦不下來，我就放棄瞭，定金和中介費我都不要瞭，徹底不買房瞭，太麻煩瞭。"王先生說。
統計機構的數據也驗證瞭王先生的煩惱。據鏈傢地產市場研究部統計，3月北京市二手房交易中商業貸款的比例為36.91%，進入2014年以來，商業貸款的比例逐月降低。張旭告訴記者，信貸政策自去年四季度收緊以來，至今還未有任何放松跡象，這使得購房者的貸款成本進一步增加，部分資金承受能力有限的剛需購房者被擠出市場。
"西便門47平米房子，可上西城名校，業主報價310萬，價格還可以再商量。"近日，位於西便門的張先生接連收到多傢中介短信和電話提示。
三環內的部分房源價格尚且松動的情況下，郊區的二手房房價更無需多言。記者近日在大興區黃村區域鏈傢某門店瞭解到，今年尤其是3月以來，大興區域二手房成交量價均不樂觀，市場呈現明顯"買的少賣的多"局面，因此溢價空間增大。"跟幾個月前相比，二手房掛牌和成交價都有2000元/平方米左右的下調"。該門店經理告訴記者，房源之間的分化也比較嚴重，一些戶型差、交通不便、小區有明顯硬傷的房源，價格下調幅度要更大一些。
受信貸收緊、新房和自住型商品房入市諸多因素的影響，二手房市場需求觀望情緒濃厚，成交量復蘇緩慢的情況在4月上旬依舊持續。由於購買人群的觀望，部分出售房屋欲望較強烈的業主在心理上已能接受一定程度的議價空間，過去一年"不議價"的成交關系格局被打破。
1 房價松動個別房源價格下調
內容來自sina新聞
據鏈傢地產市場研究部張旭透露，"在本身市場觀望情緒濃厚的情況下，近期個別新盤項目低價開盤，又使需求觀望升級。購房者推遲入市的比例增加，是造成目前市場恢復緩慢的重要原因之一。"
隨著二手房置業門檻日漸提高，為瞭孩子入學、老人看病等換房需求在二手房需求中的比重日漸提高。記者調查顯示，由於二手房對首付要求比較高，因此剛需較少土地貸款苗栗卓蘭土地貸款，活躍在二手房市場的很大比例是換房業主。在一些中介門店，換房客戶占到瞭七到八成，有一居換兩居、兩居換三居，或者從郊區往城區換房，這些換房客都選擇的是先賣房再買房的方法。
此外，從置業區位上看，城區二手房比例進一步提高，統計顯示，西城、東城由於鮮有新房供應，二手房在整個住宅比例進一步提高，而通州、大興等近郊區一般為剛需置業的首選，今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以內，在一定程度上說明瞭價格承受能力較低的剛需購房態度和意願發生瞭變化，觀望情緒加重。
市場預判
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【業內觀點不一】
"天宮院區域逐漸釋放出來的新樓盤分流瞭一大部分這裡的二手房客源"，上述門店經理告訴記者，這些新樓盤低價開盤成為最大的吸引力。另外，由於大興區二手房首付較低，因此購房人對銀行貸款的依賴程度更高。而信貸的持續收緊，是制約市場成交的另一個因素。該經理告訴記者，4月至今，該門店僅成交3單買賣業務，而平時同期的成交量已接近10單。
2成交疲軟一季度成交同比降七成
不過，從目前的情況來看，4月份或更不樂觀。中原地產統計北京房地產交易管理網數據顯示，4月1-14日北京二手房住宅簽約套數為2964套，這一成交量是2009年以來(去年同期第一周暫停網簽)成交量最低的4月開局。相比3月同期的3844套，同比下調幅度也達到瞭23%，成交量連續兩周不足2000套，成交量整體疲軟。
市場表現【量價齊跌】
鏈傢地產市場研究部張旭
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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-18/08222693542.shtml
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